Как правило, основное внимание рейдеров заострено на недвижимом имуществе предпринимателя, в частности, на производственных зданиях, участках земли. Неудивительно, что именно эти активы считаются лакомым кусочком. А потому на современном рынке с успехом функционируют организации, предлагающие услуги по захвату чужой собственности. Малая часть из этих организаций действуют в рамках закона, а большая – предпочитает действовать по серой, чёрной схеме захвата. Раз есть такие организации, то есть люди, готовые платить колоссальные деньги за то, чтобы прибрать к рукам то или иное предприятие.
Точнее говоря, рейдерский захват – это целенаправленная деятельность в направлении установления контроля над активами компании без согласия её собственника.
Ни один предприниматель не может застраховаться от захвата, даже если и имеет скромные по размерам объекты коммерческой недвижимости, участки.
Обыкновенно, рейдеры действуют по отработанной схеме, начиная свою «работу» со сбора данных о компании, её владельце, имуществе. Исследуются отчёты бухгалтерии, документы об учредителях, акционерах, оценочная стоимость предполагаемых к захвату активов и проч.
Большая часть из этих данных добывается за счёт промышленного шпионажа, ведь в коллективе всегда найдутся инсайдеры. Информация также добывается из налоговых органов, ведомств, где регистрируются права на недвижимость и т.д. Как только необходимые данные будут собраны, настаёт черёд решать, можно ли захватить предприятие и как это лучше сделать.
Отсюда следует вывод: собственник предприятия должен изначально принять все меры для того, чтобы максимально защитить любую информацию. И здесь самым эффективным способом по защите от рейдеров можно назвать ОБРЕМЕНЕНИЕ.
Ведь вероятность захвата в разы увеличивается, если недвижимость предприятия – это частый предмет сделок (продажа/покупка, передача в аренду, залог). Так что совет собственнику: совершайте любые сделки максимально продуманно и с дружественными либо подконтрольными организациями – этим вы лучше всего защититесь от рейдерского захвата коммерческой недвижимости.
Обременение недвижимого имущества – это мера, позволяющая снизить привлекательность активов предприятия для враждебных захватчиков. Благодаря обременению собственник предприятия снижает, во-первых, ликвидность своей недвижимости, соответственно, и её коммерческую привлекательность; а во-вторых, усложняет механизм захвата, и есть вероятность того, что захват не удастся.
В соответствии с федеральным законом под названием «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним» понятие «обременение» подразумевает под собой условия, ограничивающие собственника в выполнении им правовых действий. Обременением принято считать ипотеку, сервитут, аренду, доверительное управление, арест недвижимости и проч. Когда имущество обременено правом 3-их лиц, то хотя они и имеют право на это имущество, но не считаются его собственниками.
Есть три популярных метода наложения обременения на коммерческую недвижимость, которые рассмотрим ниже.
Самым часто практикуемым методом защиты считается волеизъявление собственника, что прописывается в договоре. Понятно, что здесь установку «обременительных» правоотношений инициирует сам владелец предприятия.
Чуть реже используется метод, когда приходится обращаться к судебному постановлению. В качестве меры защиты этот метод применяется как дополнение к обременению. В случае нахождения коммерческой недвижимости в залоге, владелец её может обратиться через суд к собственному дружественному залогодержателю затем, чтобы был установлен сам факт залога. Тогда захватчик будет вынужден не только аннулировать договор залога, но и судебное решение. Последнее выступает в виде запасного правового препятствия для защиты.
Довольно-таки распространённым основанием для наложения обременения на коммерческую недвижимость считается вынесение решения уполномоченных ведомств. Например, наложить арест на коммерческую недвижимость можно, взяв в основание постановление прокуратуры, если фактически захватчик уже прибрал к рукам эту недвижимость. За счет ареста собственности хозяин её получает время на то, чтобы обжаловать незаконность действий рейдера. И здесь снижается риск того, что рейдер в это время успеет перепродать недвижимость третьему лицу.
С целью защиты коммерческого имущества собственник может обратиться к таким методам обременения, как залог, аренда, доверительное управление его имуществом. Но при этом отдавать под залог, аренду или как-то по иному обременять собственность нужно только с помощью исключительно дружественной организации, которую можно ещё и контролировать. Как правило, эта организация создаётся самим же собственником. В противном случае обременение теряет всякий смысл!
И хотя почти любой собственник находится на прицеле у рейдеров, всякий захват лучше предупредить, нежели, чем бороться.