Поисковый интернет портал

Покупка дачного участка

сад участок

Мы продолжаем обсуждение дачной темы в одном из самых главных и волнующих всех аспекте – финансовом. Сегодня речь пойдет, как уже понятно из названия, о выборе участка под строительство – а точнее о финансовой стороне этого дела. Прошли исторические советские времена, когда садовые и дачные участки выдавались гражданам за их вклад в различные достижения и заслуги перед Отечеством. Сегодня для всех желающих иметь дом или дачу один путь – покупка, если, конечно, это не достанется вам по наследству.

Итак, вы собрались купить участок, чтобы потом построить на нем дом.
Серьезный и ответственный шаг в вашей жизни!

Еще раз все как следует обдумайте, может быть, вы решите купить участок с уже готовым домом? Хотя практика подсказывает – найти готовый дом своей мечты практически невозможно.

Знаю это и по собственному опыту, а также скажу вам, что выбор участка и строительство дома – это интересно, полезно и совсем не страшно. Так что, если вы настроились на такой путь обретения загородной недвижимости – смело беритесь за дело. А мы постараемся вам помочь, обсудить все сложности и «подводные камни» этого мероприятия, поделимся своими знаниями и опытом, чтобы в конечном счете сэкономить ваши деньги.

Вначале расскажу о том, как моя семья прошла путь покупки своего участка. У нас была неплохая дача в садовом товариществе, но маленькая, далеко от Москвы и не для круглогодичного проживания. Долгими зимними вечерами мы сидели в московской квартире. Конечно, ходили с сыном на каток, ездили на трамвае в соседний парк с лыжами. Но нам хотелось большего – поехать на выходные, на каникулы за город в большой теплый дом с баней, с камином. Мы долго думали об этом, анализировали свои возможности, в том числе и финансовые. И, наконец, решили, что готовы к реализации своей мечты. Изучив рынок дачной недвижимости, мы поняли, что средств от продажи старой дачи нам хватит как раз на приобретение хорошего дачного пустого участка круглогодичного использования в радиусе до 50-ти км от Москвы.

Я рос в деревянном собственном доме, поэтому с детства хорошо знаком со строительством, это помогло мне подготовить план основных работ по возведению дома. Была предварительная договоренность с бригадой вологодских строителей по стоимости плотницких работ. В общих чертах готов проект дома и определена стоимость большинства материалов для него. Был подготовлен и план основных работ. Сначала мы решили построить баню, которую в первое время можно будет использовать как помещение для проживания строительной бригады. Затем планировалось сделать фундамент, сруб, а отделку – самостоятельно, т.к. с детства я это умею и люблю делать.

Таким образом, еще перед покупкой участка мы распланировали свой личный бюджет. Конечно, это был бюджет, что называется, «в первом чтении». В нем мы учли затраты на приобретение самого участка, большинства строительных материалов и основных этапных работ по строительству дома. В целом, личных средств должно было хватить, т.е. доходы были больше, чем предстоящие расходы.

Я не просто рассказываю вам все это. Мы понемногу переходим к финансовой стороне дела. Перед покупкой участка необходимо взвесить свои материальные возможности, спланировать личный бюджет в общем и целом на весь этап строительства дома, а не только на покупку участка. Вспомните советские 5-летние планы. Практика показывает, что приблизительно столько же времени потребуется для полного строительства загородной усадьбы: дом, затем баня, потом приходит очередь постройки гаража, ландшафтных работ, разных реконструкций и усовершенствований. Поэтому бюджет нужно планировать долгосрочный.

Очень важно перед покупкой участка еще раз и окончательно сформулировать для себя, какой участок вам нужен: только доя летнего отдыха, для отдыха и занятий садом и огородом, для круглогодичного проживания и т.п.

Также уясните для себя, что вам по душе: участок в лесу, уединенный участок на окраине поселка или в центре, окруженный соседями и т.д. Не факт, что все свои пожелания вы сможете реализовать, когда узнаете о цене своей мечты, но, в любом случае, нужно знать, что вы вообще хотите.

Спланировав свои личные возможности, приступаем к поиску участка. Советую вам действовать по нескольким направлениям. Мы начали с объявлений в газетах о продаже участков. Предложений много, но, выслушав информацию нескольких продавцов и сравнив ее с тем, что оказывается на самом деле, убеждаешься, что в описании все участки явно приукрашены. Кто-то переусердствовал в описании окружающей природы, назвав незаметный ручеек «рекой», болото — «озером». Кто-то под понятием «на участке есть свет, а газ ведут» имел в виду наличие света и газа в радиусе километра и больше. Мы обратились в агентства недвижимости, но в их информации много неточностей, потому что они сами не видели то, что продают, а цены просто «кусаются». Тогда мы выработали для себя методику подхода к частным продавцам участков. Она заключалась в следующем: расспрашивать обо всем досконально по нескольку раз, чтобы как на детекторе лжи выявить всю правду об участке. Мы делали так: сегодня звонил я и все ответы конспектировал. Назавтра звонила жена. Потом мы сверялись. Это позволило нам сразу откинуть продавцов-фантазеров, сэкономить наше время и деньги на осмотры участков. Мы четко сформулировали критерии нужного нам участка и необходимых коммуникаций на нем.

В начале своего пути по выбору участка мы не все знали о сложностях, сопутствующих этому мероприятию. Но жизнь нас научила, и сейчас мы поделимся с вами нашим опытом.

Покупая участок, вы так же приобретаете предисторию участка, в том числе и финансовую. Здесь надо досконально обговаривать и узнавать обо всех предыдущих взносах и платежах за данный участок. Им должно быть документальное подтверждение. Нелишним будет перед оформлением еще раз переспросить об этом у председателя объединения, в котором находится участок. Это поможет вам избежать дополнительных платежей, о которых «случайно» забыл продавец или о которых потом «случайно» вспомнит председатель. Обязательно поинтересуйтесь ежегодными и ежемесячными платежами в кассу объединения. Например, спросите, оплачивается ли чистка снега зимой. Вполне может оказаться, что председатель скажет, что снег зимой не чистят вообще, а ведь хозяин участка (риэлтор) уверяли вас, что участок пригоден для зимнего проживания.

Обязательно выясните о наличии мощности электроэнергии конкретно к интересующему вас участку. Для нормального дома 1 КВт – это «капля в море». Минимум 2 КВт – для летней дачи и минимум 5 КВт – для зимней. То же относится и к газифицированным участкам. Вполне может оказаться такое, что газовая труба рядом с участком, а возможности подключения к ней нет. Выясните стоимость предстоящих подключений. Будет очень полезным, если вы заведете для себя тетрадь «Личный бюджет нашей дачи», куда будете записывать все расходы, в том числе и планируемые. Уверяю вас, это вам очень пригодится.

Вот такой строгий подход необходим при покупке участка. Мы в свое время старались делать так же и не прогадали.

Вернемся к рассказу о нашем выборе участка. После тщательного расспроса продавцов участков мы несколько раз выезжали на осмотры, расспрашивали соседей, знакомились с председателями. Были случаи, когда на месте выяснялось, что в этом же поселке продавались подобные участки и гораздо дешевле! В конце поисков мы остановились на трех участках, которые нам понравились. Один – в красивой деревне, но нас смущал недостроенный первый этаж дома из бетонных плит. Это строение никак не вписывалось в наш проект и его предстояло ломать, неся затраты сил и средств. Два других участка находились в одном и том же поселке, один на поляне, а другой – в лесу с высокими елями, дубами и березами. Разница в цене была в два раза, т.е. за лесные деревья предстояло заплатить столько же, сколько за сам участок.

Тогда мы сомневались в целесообразности такой инвестиции. Мы думали: зачем за эти деревья столько платить, ведь лес сразу за забором. Но, долго сравнивая участки, все же остановились на лесном. Стояла чудесная осень, дубы и клены на участке были так великолепны, что мы не устояли перед этой красотой и купили участок. В дальнейшем мы ни разу не пожалели об инвестициях в вековой лес. Летом в нашем лесу прохладно, растут грибы и черника, на участке полно лесных птиц, в гости приходит белка. Когда был построен дом, баня и все другие постройки, вся территория сразу приобрела готовый и жилой вид, участок не требовал больших ландшафтных работ и финансовых затрат на них, так что инвестиции в лесные деревья стали оправдывать и окупать себя. Вот такая история приобретения нашего участка. Дальше при освоении участка мы поняли, что выработанная нами методика основательного или креативного подхода к покупке участка оправдывает себя. Мы четко уложились в запланированную личным бюджетом сумму при покупке участка, не появилось других непредвиденных расходов, да и перспективный прогнозируемый бюджет на строительство так и остался префицитным. Но об этом в следующий раз.

Сегодня ситуация немного изменилась и в целом выглядит следующим образом. На рынке земли значительно уменьшилось количество земельных участков, которые в советские времена бесплатно распределялись среди граждан и которые после начала перестройки составляли основную рыночную массу. Проще говоря, наш запасливый народ в те времена брал все, что давали, даже если это и не нужно. Брал впрок и про запас. Была возможность получить еще один участок на сына или свата – никто ее не упускал. Конечно, были ограничения по продаже таких участков, по их содержанию, но все это решалось. С началом перестройки ситуация изменилась, многие остались без работы из-за закрытия предприятий. Когда появилась возможность приватизировать и продавать земельные участки, и был сформирован рынок недвижимости, в том числе и рынок земли. Интересное тогда было время.

Рыночные механизмы и законы были неразвиты. Но был нормальный рынок земельных участков: очень широкое предложение и доступные цены. За участок цены колебались от 500 дол. до 10 тыс. дол. Рублевка всегда была исключением. Я точно не помню цены по этому престижному направлению в те годы, но они были с четырьмя нулями. Правда и размеры участков в то время были еще советскими 6-8-10 соток, максимум 12 в ДСК и 15 для личного подсобного хозяйства. Когда мы выбирали участок для себя, были очень приличные участки в радиусе 50-ти км от Москвы 1,5 — 3 тыс. дол. Мы смотрели один участок за 10 тыс. дол. в 20 км от Москвы, на берегу реки, с красивыми дубами, площадью 15 соток. Он нам показался чрезмерно дорогим. Сегодня на рынке земли практически не осталось тех, в свое время бесплатно распределенных, участков. Отчасти и поэтому цены на землю выросли многократно. В основном сейчас предлагаются к продаже земли в поселках инвесторов, которые выкупают большие площади у государства через аукционы. Также сегодня на рынках выставлены частные земли сельскохозяйственного назначения, или, проще говоря, приватизированные земли бывших колхозов и совхозов, которые впоследствии переводятся в земли свободного назначения. Не будем вдаваться в эти подобности, но нельзя не отметить, что появление крупных «игроков» на рынке земли привело к определенной монополизации предложений и цен.

Сегодня самый дешевый участок в радиусе 50-70 км от МКАД обойдется вашему личному бюджету в 25 тыс. дол. Возможно, ближе к лету 2017 года за эту цену можно будет купить участок уже за 70-100 км от МКАД. До 10-ти км цены значительно выше. В среднем, в радиусе 30-40 км цена сотки составляет от 8 тыс. дол. и выше. Получается, что с тех пор, когда мы покупали свой участок в 2000 году, цены выросли приблизительно в 20 раз. Можно считать, неплохой получился инвестиционный проект. Приведенные выше цифры приблизительные и ориентировочные, окончательная цена сформировывается только на данном, конкретном участке.

Людям, которые планируют приобретение участков, дадим несколько советов.

Первое. Старайтесь приобрести участок по «своему» направлению от Москвы – сэкономите и время, и деньги.

Второе. Приобретая участок той или иной ценовой категории, сразу же просчитайте затраты на дальнейшее строительство, чтобы ваш дом не оказался вечным долгостроем. Если вам покажется, что средств вашего личного бюджета может не хватить, лучше выбрать участок подальше (лишние 10-20 км от Москвы не займут много времени, так как пробки перед столицей занимают львиную долю дороги) и подешевле, но с большей вероятностью того, что на нем вы сможете начать и завершить строительство. Конечно, есть возможность получения кредита. К теме кредитов на получение загородной недвижимости мы обязательно вернемся, сегодня же я могу сказать, что данное кредитование сложно, неоднозначно и подходить к обращению за кредитом следует еще более ответственно, чем к покупке участка.

Третье. При покупке данного участка следует взвесить все аргументы «за» и «против». Участок у водоема дороже, но часто приезжающие отдыхающие будут вас раздражать шумом и оставленным после себя мусором. Купаться в Подмосковье можно в течение месяца, максимум двух. Подумайте, стоит ли переплачивать за близость к водоему? Сэкономленные на этом деньги лучше впоследствии пустить на сооружение личного бассейна. Лесные участки, конечно, красивые. Но летом вас будут донимать комары, цветы в лесу вырастить очень трудно, а завести огород практически невозможно. Так что подумайте, стоит ли выделять из личного бюджета двойную денежную сумму за лесной участок? Может, лучше посадить большой сад и дождаться, когда деревья вырастут.

Четвертое. Будьте бдительны и аккуратны при оформлении участка. Сегодня это долгая, сложная и дорогая процедура. Еще 5 лет назад это можно было сделать, приехав всего 2-3 раза в земельный комитет часа на два, и документы были готовы в течение месяца, а затраты на это были столь несущественны, что о них можно было просто забыть. Сейчас это стало намного дороже и дольше. Хорошо, если у продавца есть необходимые для продажи документы. Вам останется лишь отстоять очередь к подмосковному нотариусу, а затем приложить силы и время, чтобы попасть вместе с продавцом в регистрационную палату. Возможно, что очередь туда затянется на неделю, так что готовьте или время, или деньги. Можно обратиться в многочисленные агентства по оформлению земель, стоимость их услуг от 1 тыс. дол. и выше. Покупателям участка, которые в силу стечения ряда обстоятельств сами берутся за оформление (т.е. не дожидаются, когда продавец сам подготовит все необходимые документы) желаю стойкости и терпения. Так поступают, когда не хотят ждать с оформлением, чтобы за это время не выросли цены или тогда, когда предлагаемый участок вам очень нравится, но на него есть другие претенденты. Таким покупателям я сразу посоветую быть очень тщательными и аккуратными. С продавца берите расписки, как за уплаченные суммы, так и за другие обязательства, а так же грамотно оформляйте все доверенности. Может вполне случиться такое, что продавец, например, поменяет место жительства, и его согласие на отчуждение собственности потеряет юридическую силу.

Оформление документов на продажу участков сегодня занимает минимум 6 месяцев, а изготовление кадастрового плана – почти год.

Пятое. Четко выясните и проверьте, нет ли долгов за коммуникации, есть ли возможность к ним подключится.

И последнее. Надеюсь, что после прочтения этой статьи вы не передумали покупать участок и строить дом, а прояснили для себя ситуацию в этом вопросе. Я желаю вам удачи и всего самого лучшего.

Оставить комментарии

В других СМИ