Долевая собственность – одна из самых проблемных тем. Особенно когда речь идет о жилых помещениях, на которые претендует сразу несколько человек. Неспособность или нежелание договариваться и искать компромиссы приводят часто приводят к нерациональным действиям, а часто и к незаконным сделкам.
Например, собственник меньшей доли может подарить ее совершенно постороннему человеку, чтобы насолить обладателю большей доли. Законом такие сделки не запрещены. Но только в случае, если под дарением не маскировалась сделка купли-продажи. Мы получили юридическую консультацию в ЮЦ АПК и узнали, в каких случаях дарение доли постороннему человеку законно и как в этом случае стоит действовать другим собственникам.
Законность дарения доли посторонним людям
Согласно положениям ст. 209 ГК РФ, граждане могут распоряжаться имуществом, которые принадлежат им на праве владения. Доля может являться объектом сделки. Поэтому никто не может запретить собственнику заключить договор дарения. Исключение составляют только сделки, которые касаются «микродолей».
В соответствии с новыми нормами ст. 30 ЖК РФ с 1 сентября 2022 года собственник доли не может совершать сделки, влекущие ее разделение в праве общей собственности, если площадь возникающих в итоге долей будет меньше 6 кв. м. Такие действия могут быть оспорены, но, скорее всего, просто не будут произведены нотариусом. Вывод: разделить долю в 10 кв. м. на две доли по 5 кв. м. и подарить одну из них не удастся. А вот все 10 кв. м. – легко. Причем даже совершенно незнакомому человеку.
Сделка не должна иметь признаки притворной
На практике реальное дарение доли незнакомым людям – ситуация крайне редко. Гораздо чаще под дарственной маскируется обычный договор купли-продажи. Ведь чтобы продать долю, ее собственнику необходимо соблюсти сложную процедуру – в том числе, учесть преимущественное право выкупа другими собственниками, получить письменные отказы и так далее. Поэтому покупателю предлагают другой вариант – «сделку через нотариуса», а на деле стандартное подписание договора дарения.
Способ опасен не только для продавца, но и для покупателя. Собственники других долей могут в судебном порядке доказать, что сделка не была безвозмездной – за долю были переданы деньги, а потому ни о каком дарении речи быть не может. Тогда сделка будет признана притворной со всеми вытекающими отсюда последствиями. В том числе, с ее признанием недействительной и возвращением права собственности продавцу.
Безусловно, доказать факт проведения притворной сделки сложно. Но сотни подобных дел заканчивались именно решениями в пользу истца. Поэтому рисковать и идти на нарушение закона не стоит. Перед дарением доли имеет смысл проконсультироваться с опытным юристом. Специалист проверит законность сделки, даст рекомендации и предостережет от ошибок.