Ипотека на вторичное жилье под 20-25% сильно проигрывает льготной ипотеке на новостройки, которую будут выдавать под 12%. При этом затишье на вторичном рынке негативно повлияет и на первичный.
Доля ипотечных сделок на вторичном рынке в 2021 году достигала 60-65%. Сейчас ипотеку на вторичку берут в единичных случаях. Это могут быть те, кто ожидает поступлений от своего бизнеса в ближайшее время или продает старую квартиру, говорит управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. Они не хотят упустить подходящий вариант и планируют погасить ипотеку в ближайшие 2-3 месяца. Вынуждены соглашаться на дорогую ипотеку и клиенты, которые уже продали свою квартиру и не успели купить другую недвижимость, отмечает управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ Александр Москатов. "Но они это делают с надеждой на рефинансирование. Клиенты предполагают, что высокая ставка сохранится недолго, 2-3 квартала", — говорит он.
Вторичная ипотека будет по-прежнему востребована у клиентов, которые продают старое жилье ради покупки нового: они имеют первоначальный взнос не менее 60-70% и берут в ипотеку относительно небольшие суммы, сообщили в Промсвязьбанке.
Банки продумывают меры по адаптации вторичной ипотеки к нынешней ситуации. В банках ВТБ и ДОМ.РФ собираются предложить клиентам снижение ставки по упрощенной схеме в случае уменьшения в перспективе ключевой ставки. В Промсвязьбанке, однако, отметили, что перспективы привязки ставок к ключевой ставке неоднозначны: население плохо управляет рисками. "В результате растет вероятность просрочки кредита — особенно если снижение ключевой ставки займет более продолжительное время, чем предполагает заемщик", — считает начальник отдела анализа банковского и финансового рынков ПСБ Илья Ильин.
Падение ипотеки на вторичное жилье скажется и на первичном рынке. Первоначальный взнос у тех, кто покупает новую квартиру, — чаще всего результат продажи старой квартиры, найти покупателя на которую стало сложнее, отмечают в компании "Мармакс". Кроме того, на вторичный рынок может выйти большое количество квартир, купленных во время пандемии: одни хотят продать их по более высокой цене, другие станут не в состоянии выплачивать ипотеку.
Доля покупок в ипотеку на вторичном рынке доходила до 60-65%
Тем не менее с прогнозами о ценах эксперты пока осторожны. Если со вторички уйдет серьезная доля ипотечников, то сегмент недосчитается покупателей, и это должно привести к снижению спроса и цен, но могут сыграть и другие факторы, так что с прогнозами пока лучше повременить, считает Москатов. Запуск льготной ипотеки в 2020 году привел к снижению спроса на вторичное жилье, однако из-за резкого вымывания доступного предложения в новостройках часть клиентов была вынуждена обратить внимание на варианты со вторичного рынка, отмечает Коркка.
Вторичный рынок поддержит продление программ "Семейной", "Сельской" и "Дальневосточной" ипотек, считает руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета Александр Цыганов. По некоторым из них можно покупать вторичные квартиры, при этом кредитные ставки даже ниже, чем по ипотеке на новостройки. У новостроек есть и свои минусы — затраты времени и средств на ремонт, неразвитость районов массовой застройки. "Вполне можно ожидать коррекцию рынка, росшего последние два года, но сохранение госпрограмм ипотечного кредитования и цен на новостройки поддержит и рынок вторичного жилья от существенных пертурбаций", — говорит Цыганов.