Первый кассационный суд общей юрисдикции сделал принципиальное разъяснение: снести стену между кухней и лоджией можно только с согласия всех соседей. Иначе перепланировку не узаконить. Никогда.
В качестве примера третья инстанция привела дело некоего гражданина Н., пытавшегося легализовать свою кухню. К ней мужчина прирезал — в буквальном смысле — лоджию.
Вышло, конечно, красиво: балкон перестал быть балконом и стал как бы частью квартиры. "Как бы" — потому что юридически он все еще оставался балконом. Ведь чиновники красоту не оценили и отказались согласовывать перепланировку.
В палатах, переживших нелегальный ремонт, можно жить годами. Однако квартира с неузаконенной перепланировкой является, по сути, юридической миной. Во-первых, ее невозможно продать. Если только не найдется какой-нибудь наивный и чрезвычайно смелый покупатель. Во-вторых, недоброжелатели, например — соседи, родственники — могут в любой момент просигнализировать куда надо, и тогда начнутся большие неприятности.
Гражданин Н. решил сломать стереотипы и создать кухонно-балконный прецедент. И у него чуть было не получилось: нижестоящие инстанции удовлетворили его иск.
Люди в мантиях первой и второй инстанции сочли, что "предполагаемые изменения жилого помещения не являются реконструкцией, а представляют собой перепланировку и переустройство, все изменения предполагается производить в пределах границ принадлежащей Н. квартиры. Самонесущая стена между кухней и лоджией не используется собственниками других помещений в многоквартирном доме и предназначена для обслуживания лишь квартиры Н., в связи с чем согласие собственников помещений многоквартирного дома на демонтаж оконно-дверного блока и подоконного блока между кухней и лоджией не требуется, поскольку не нарушает конструктивную целостность наружных стен многоквартирного дома".
Поскольку стена между кухней и лоджией является внешней, то на ее снос необходимо получить согласие всех собственников в многоквартирном доме
Проще говоря, от сноса стены дом не рухнет, а стена находится (точнее — уже не находится) как бы внутри квартиры. Так что, по мнению судей, узаконить новый кухонный размер можно вполне.
Но радоваться было рано, победа оказалась промежуточный. Кассационный суд расставил все на свои места: кухня — это кухня, балкон есть балкон, и вместе им не сойтись. За одним исключением: только если все собственники помещений в данном доме дадут свое "добро".
Дело в том, что стена, разделяющая кухню и балкон, является внешней. А значит, юридически относится к общему имуществу.
"Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме", пояснил Первый кассационный суд общей юрисдикции.
Так что с одной стороны стереотип "нельзя никак узаконить" разрушен. С другой — пойди, попробуй собрать визы от всех своих соседей, имеющих в собственности хотя бы квадратный метр общего дома.
"Наружная стена дома, независимо от того, является ли она в какой-либо части несущей или ненесущей, в силу своего назначения — ограждение внутреннего пространства здания, его защита от воздействия внешней среды — обслуживает весь дом и для целей определения состава общего имущества дома не может рассматриваться как совокупность отдельных конструкций, расположенных в каждом из внутренних помещений дома, и обслуживающих только то помещение, внешней стеной которого она является", — подчеркнул Первый кассационный суд.
Аналогичное толкование закона приведено в письме Минстроя России от 22 октября 2020 года, — продолжают в кассационной инстанции.
Шанс узаконить перепланировку также есть, если доказать, что в данном конкретном доме "стена между помещениями квартиры и лоджии не является наружной стеной, не предназначена для ограждения внутреннего пространства здания и его защиты от воздействия внешней среды (в том числе температурного)". При этом надо учитывать, что "лоджия — это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство". Прямо скажем, вероятность доказать, что стена между кухней и лоджией не является внешней, невелика. И это — мягко сказано.
"Самовольные действия могут иметь непредсказуемые последствия. Чтобы перепланировка была законной, а самое главное — безопасной для себя и остальных жильцов многоквартирного дома, необходимо предварительно согласовать ее в органе местного самоуправления, получить одобрение проекта. Если такое согласование не получено — муниципалитет обязан установить самовольному перепланировщику разумный срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае администрация подает иск в суд", — напомнила в свое время нормы Жилищного кодекса руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина.